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Visualizza la versione completa : Italo-australiano alla ricerca di un Bed and Breafast, Hotel o Cafè in Australia



fracchio
20th February 2014, 15:23
Salve a tutti il mio nome è Francesco e sono delle Marche. Da quest anno sono diventato australiano per discendenza (mio padre) con relativo passaporto. In Italia gestisco un hotel di 40 camere da 8 anni e sto seriamente pensando di trovare un'attività in Australia, possibilmente sul mare. L'idea era quella di un piccolo cafè con delle camere annesse ed escursioni. Su internet ho trovato diversi siti per il commercio "for lease" ed ho inviato alcune email per informazioni (www.realcommercial.com.au; commercialview.com.au ecc... )
Qualcuno di Voi sa indirizzarmi nella giusta direzione (agenzia italiana in Australia per esempio ) o darmi dei consigli utili per approfondire le mie ricerche? vi sarei immensamente grato. Anche un semplice consiglio mi sarà utile.
Ciao a tutti
Francesco

geek2005
17th April 2014, 01:37
Quello che hai consultato è il principale sito per il lease di fondi commerciali, ce ne sono un altro paio che troverai cercando "commercial lease" su un motore di ricerca. Spesso le agenzie rispondono con molto ritardo alle email (ed a volte non rispondono per nulla), occorre alzare il telefono e spesso chiamare più volte. Senza referenze non è facile affittare un locale con un costo importante, offrire un anticipo più sostanzioso può aiutare: solitamente chiedono 3 mesi di cauzione e tre mesi di deposito, quindi considera che un locale che costa $5.000 al mese richiederà $33.000 in contanti alla firma del contratto (va aggiunta la GST del 10%).

Un locale che abbia camere non lo trovi nelle città ovviamente, ma ci sono tanti centri regionali molto turistici e piccoli paesi su strade di grande passaggio dove cafè + accommodation lavorano moltissimo. Io ho un piccolo B&B con sole due camere che mi rende quanto due stipendi italiani senza praticamente fare nulla...

Un'altra opzione solo gli hotel regionali: per hotel in questo caso si intende il classico pub con le camere al piano di sopra, il pub può essere convertito in cafè di giorno e ristorante la sera, ma l'investimento richiesto è importante perchè quelli in vendita sono quelli vecchi con magari una ventina di camere ed un solo bagno, per cui occorre ristrutturare; inoltre trovi la struttura in vendita, non in affitto. Può essere un ottimo investimento, io ad esempio ne sto valutando uno con 18 camere che potrebbero diventare 12 con ampio bagno ciascuna.

Ah, sembrerà una banalità ma gli anglosassoni continuano a ribadiere che le tre cose importanti per un immobile sono location, location, location. In Australia è molto più vero che in Italia, occhio.

fracchio
30th April 2014, 15:08
Grazie geek2005 i tuoi consigli e informazioni sono veramente utili. Mi piacerebbe scambiare 4 chiacchiere su skype se per caso sei daccordo così riusciamo a capirci meglio.
Entro l'estate comprerò un biglietto per il queensland, dove mi piacerebbe aprire un'attività di tipo turistico/ricettivo. Se non fosse il Queensland, andrò a sondare vicino ad Adelaide ovvero da dove viene parte della mia famiglia. Ovvio che la cosa non sarà facile come dire e sicuramente comportetà sacrifici e investimenti. Però penso che dopo anni che ho un'attività di 40 camere in Italia, penso di riuscire a fare qualcosa anche in Autralia perchè come si sa, se sopravvivi in Italia ( con relative spese, arrabbiature, burocrazia infinita e tasse alle stelle ) sopravvivi ovunque. Allora tanto vale sopravvivere sia in Italia che in Australia, magari in riva al mare!! :D:D:D
Scherzi a parte.. Mi piacerebbe parlare meglio con te geek2005, così da scambiarci un pò di idee. Cosa ne pensi ? Quale sarebbe la tua idea ?
Grazie mille
Francesco

geek2005
1st May 2014, 01:01
Se hai domande falle sul forum e cercherò di risponderti se possibile, così che tutti i lettori possano beneficiarne. Una volta qui ti renderai conto che può essere decisamente più facile gestire una piccola attività rispetto all'Italia, ma anche che esistono particolarità del mercato che è importante conoscere.

Le cose principali da decidere quando si vuol aprire un business sono:

- capitale disponibile
- tipo di ritorno sull'investimento

Il capitale è fondamentale perchè senza una lunga e positiva credit history le banche non ti faranno alcun tipo di credito, ed anche in seguito il credito offerto è generalmente limitato al valore degli asset di cui disponi. E' limitante, ma è anche il motivo per cui le banche australiane sono state le uniche a sopravvivere senza interventi governativi alla GFC.

Ugualmente importante è il tipo di ROI che ti aspetti. Vuoi investire i tuoi soldi avendo un ritorno relativamente sicuro? Compra immobili commerciali ed avrai un ROI del 6-7% oltre all'eventuale (ma quasi garantito al 100%) capital gain. Vuoi un business da gestire direttamente o fully managed? Con la tua famiglia? Considera che gli stipendi sono elevati qui, soprattutto per posizioni di responsabilità.

Il settore alberghiero ha poi delle peculiarità che vanno conosciute a fondo per evitare perdite, giusto per renderti conto di qualche numero anomalo prova a dare un'occhiata ai motel in vendita e chiedi i financials alle agenzie: ti accorgerai che qualcosa non quadra, con molti motel in vendita ad un multiplo esagerato degli utili, spesso anche 20x quando per un piccolo business la cifra dovrebbe essere 1.5x - 3x.